一
一年一度的“金九銀十”房地產銷售旺季，還有一個多月就要到來。
諸葛南淼主持召開了一次專題營銷會議。與會人員有集團公司營銷策劃中心全體成員，房地產開發公司工程部部分一線施工管理人員。會議的主題是：總結“五一”期間新魯班花園第三期500套洋房銷售成功的經驗；分析同一區域競爭對手豪進鯊築城300套洋房滯銷的原因。
因為這次會議十分重要，關係到一個月之後，國慶節小長假樓盤銷售旺季到來之前，確定第四期500套洋房采取什麽樣的銷售策略開盤的大事。所以，秦董也參加了會議。
恐懼非典的陰雲還沒散盡。馬路對麵的豪進鯊築城在“五一”銷售失敗之後，更不會等閑視之，想必要采取特殊的方式造聲勢、吸眼球、搶客戶。新魯班企業集團還能拿出什麽妙招來聚結人氣、吸引客戶呢？新魯班花園樓盤又有哪些優勢和措施能跟豪進鯊築城樓盤抗衡呢？
隻要有大量的客戶來到項目現場，憑借企業相對好的市場信譽口碑、過硬的產品質量、舒適的園林環境，不愁客戶不下定金買新魯班花園第四期的房子。
新魯班花園五月份開盤銷售之所以成功，是因為三月中旬，借助了國家女子象棋隊的名聲和氣場，有美女們現場簽棋、抽獎促銷，當天吸引1420名潛在客戶交誠意金認籌購房登記，取得了很好的鋪墊作用，才有五月初的勞動節小長假開盤解籌，當天售罄的佳績。
黃田大馬路對麵豪進鯊築城的洋房戶型和新魯班花園大同小異，單價卻還要低三百元，同一天開盤，竟然隻售出百分之十的貨量，其原因何在？
大家七嘴八舌，眾說紛紜，最終得出的結論是：當前房子這種產品的銷售競爭，主要取決於營銷戰略和促銷戰術的差異化。至於戶型、質量、園林、價格、服務等五大要素，幾乎同質化了。因為這幾個要素一目了然，是不可能保密的。都是人家看一眼就能學會的東西，所有房地產開發商都能做到。雖然豪進鯊築城的工程質量和園林環境對比新魯班花園要遜色一籌，缺乏競爭力。但是豪進鯊築城的單價低三百元，足以抵消新魯班花園的質量和園林環境優勢。他們“五一”銷售失敗，表麵上看是輸在人氣不足和落定率不高上，實際上是輸在營銷和促銷的策略上。