因为目前房地产商的自律程度很差，所以往往就把自己的经营风险转嫁为银行的金融风险，这是一个值得关注的问题。因此，我认为我们可能应该考虑和研究房地产商自律的问题，也就是房地产商必须自我约束的问题。从这个角度来讲，我认为中国房地产泡沫的产生及其影响金融活动的一个重要原因，就是有的房地产商不能正确按照市场规则办事，比如说危害银行及消费者利益等，因而最后会导致中国房地产泡沫的产生，并且使泡沫最后转化为金融风险。从房地产商自律的内容上来看，恐怕有这样几个问题需要考虑。
第一，房地产商必须要尊重市场。我们现在房地产市场非常好，人们对住房的需求不断提升，这种住房需求的提升，必然会产生房地产产业的快速发展，因而我们应该尊重这个市场，但是有人不尊重这个市场，其主要表现就是欺骗购房人，例如，面积上做假，质量上不保证，不能按时交房等，使得各种欺诈购房者的现象不断发生。房地产产业已经成为我们国家投诉最多的一个产业。这就说明我们房地产商不能正确地对待不断增长的市场。如果继续采取这种欺诈购房者的手段危害消费者主权的话，那就会必然使购房者的需求降低，最后受到损害的还是房地产商本身。所以，我想我们房地产商应该在这个方面不断提高自身的素质，正确对待市场，积极培育和引导我们日益增长的房地产市场。否则，恐怕最后会使房地产产业出现大起大落。目前，我们房地产开发项目很多，在这种条件下，如果我们无视消费者应有的利益和权利，那么，最终会限制消费者的需求，其结果必然是大量的房子卖不出去，最后导致房地产泡沫以及金融风险的产生。所以，我想我们的房地产商要自律，重要的是一定要能够正确地认识和看待市场。
第二，房地产商要正确对待风险。也就是房地产商自身也要考虑勇于承担风险的问题。勇于承担风险，就要考虑提高自己的自身资本金比例。如果房地产商仅仅靠银行的钱来去做房地产的话，最后的经营风险全部都是银行的金融风险，而不是自身的经营风险，也就是把自身的经营风险都转化为金融风险。所以，房地产商应该提高自己的资本金比例。在房地产商提高自己资本金比例的条件下，运用银行的资金搞房地产，其结果就会使银行和房地产商共担风险。否则，就会把所有的经营风险都转给银行，这是不对的。但是，现在面临的问题是有些房地产商拿到一个项目之后，就成立子公司，而这种子公司的直接来源，又主要是银行贷款。其结果就必然是：一旦出现泡沫，泡沫就会成为银行的金融风险。需要指出的是，有些房地产商已经做了十几年的房地产，应该说自己的资金积累已经不少了。但是，每次在新项目开发上，却还是往往主要依赖银行，而不是提高自己的资本金，这种行为是不对的。就是说他没有承担这种风险的诚意，其结果都会把自己的经营风险转嫁给银行。所以，我认为房地产商自律的一个重要内容，就是要勇于承担风险，要想办法提升自己的资本金比例。尤其是那些有能力提高资本金比例的房地产商，更应该要考虑这个问题。否则，恐怕我们整个房地产的经营风险都会转嫁到我们的银行身上，这是一个极其严重的问题。所以，我觉得房地产商自律的一个重要问题，就是要提高自身的资本金比例。
第三，房地产商要正确对待财富。因为房地产产业是一个发展较快的产业，财富积累也比较迅速。在这个条件下，我们房地产商必须要正确对待财富的问题。如果不正确对待财富，那么最终就有可能会无视法律，无视社会公德，无视社会责任。现在有些房地产商，积累了一定财富之后，往往就目中无人，而且没有法律概念，不仅没有考虑到自己应承担的社会公德，应承担的社会责任，而且违规和违法，比如说欺骗消费者，偷税漏税等。因此，我想，房地产自律的重要内容之一，恐怕就是要正确对待财富，要看到拥有财富是我们国家改革开放给大家提供的机遇，拥有了这种机遇，才能拥有财富。也就是说，财富的拥有既是房地产商自身有能力的结果，也是整个社会提供机遇的结果。所以，拥有财富的人应该正确对待财富。在拥有财富的条件下，要有法律意识，不能拥有财富而无视法律，不能拥有财富而无视公德，不能拥有财富而无视社会责任。因为一旦没有法律意识，没有社会责任，没有社会公德意识，就会产生各种违反社会公德乃至法律的行为。这是我们房地产自律的重要内容之一。这方面如果不自律的话，最后的结果，可能就会出现房地产泡沫，这种泡沫也就有可能带来整个社会的金融风险。所以，我想自律的第三个方面就是应该要正确对待财富。
第四，要不断地提高自己的竞争力，提高自己企业竞争力，尤其是核心竞争力。提升核心竞争力就要求我们的房地产商应该不断在企业制度、企业管理、企业文化上提升自己。我们应该看到我们现在房地产产业中有些企业的竞争力是很差的。因为房地产产业在我们国家是新兴产业，容易赚钱，有的企业可能赚了钱，但是实际上核心竞争力并不是很强。因此，这就要求不少企业要进一步的提升自己的核心竞争力，解决自身的问题。否则的话，会产生许多不利于自己发展的问题。我想房地产商应该把提升自己的核心竞争力，作为自律的内容。不要认为自身赚了钱，就认为自己的企业是一个好企业。实际上不少企业的竞争力是很差的，我们应该从这种核心竞争力提升出发，进一步加快房地产企业的改革，包括企业制度的改革，包括管理制度的改革，也包括企业文化的塑造，形成一个新的房地产企业。我们有一些房地产企业，实际上是刚刚成立起来，可能因为各种机遇也做了一些好项目，但是做好这些项目，并不标志着自身竞争力的提升。随着经济的发展，房地产产业的竞争力必须进一步提升，我认为要认真考虑这个问题。所以，我想房地产自律的一个重要内容，就是提升自己企业的核心竞争力，全方位推动自己的企业的改革，保证自身的稳健发展。
第五，房地产商必须考虑自身的规模效益问题。也就是说现在我们房地产商数量太多，很多资质很差的企业也在做房地产。可能因为我们目前的体制不规范，以及腐败的产生，会使一些不具有房地产资格的企业也在做房地产。因此，我们应该加大这方面的竞争，使一些不应该做房地产的企业退出房地产领域。应该加大房地产企业规模的提升，一些小的企业，信用度不高的企业，不应该做房地产。房地产产业需要有很强信誉度的企业来做，因而我们要在竞争当中淘汰一些房地产企业。最近，央行关于调整信贷的政策，可能会使一些信用差、资产小的企业退出房地产，这是很对的。所以，我不同意目前有人反对央行关于信贷政策调整的一个理由，就是这样做的结果可能会使一半以上的房地产企业破产倒闭，退出房地产领域。我认为这个是很正常的，那些资金量不够，信用度不高的企业，就是应该退出去。所以，我觉得使一些房地产企业倒闭，这恐怕是央行的规范房地产信贷政策的效果之一。我们不能因为这个理由而反对央行调整信贷的作法。尤其是有人讲，如果拿最近所公布的这种信贷政策为标准来衡量房地产信贷活动的话，我们国家房地产产业90%的贷款都是不符合规则的，所以认为不应该实行这种新的规则，我认为是这不对的。如果说90%都是违规的话，那么如果允许这种90%的违规继续存在下去，其结果就必然会带来房地产的严重泡沫和由此而引发金融风险。所以，我认为不能因为大量的违规，而不去实行新的规范。正因为违规，才要规范。我认为，这种规范可以使那些违规的企业退出市场，就可以让那些守规的企业有更多的市场份额和市场收益。所以，我想应该考虑房地产商要遵守规则的问题。如果在我们房地产商贷款中，有90%是违规的状况是真实的话，那就更说明我们央行发布规范房地产信贷的这种政策是对的。因此，我想房地产商自律的一个重要内容，就是遵守规则，不能产生大量的违规现象。如果产生大量的违规现象，最终会使这个产业的大起大落，并引发银行金融风险的产生。所以，我觉得恐怕房地产商自律的重要内容之一，就是应该要按照规则办事，不能有违规现象继续存在。也有人认为违规不一定是违法，所以往往对违规的问题不重视，实际上违规和违法是同样的事情，从房地产产业大起大落上来说，违规太多，往往会诱发泡沫，并由此引发起金融风险。所以，我觉得自律的重要内容之一，就是自觉遵守规则，按照规则办事，这是房地产自律的重要问题。
如果房地产商能够从上述五点进行自律，当然可以防范泡沫；防范泡沫，当然也就可以防范金融风险。所以，我觉得消除房地产泡沫和金融风险的基础，就是要推动房地产商的自律。使房地产商在自律中，形成防范泡沫和防范金融风险的社会基础。有这种社会基础的存在，才能真正防止金融风险和泡沫的问题。所以，我想房地产商的自律问题不是一个小问题，而是一个我们保持房地产持续发展和金融风险防范的一种重要的社会基础，应该从这一点来认识房地产自律问题。也就是说，房地产商自律问题不是企业自身的问题，不是这个企业自身好坏的问题，而是直接涉及我们能不能防范金融风险，能不能防范房地产泡沫的社会基础的问题。
作者说明
本文是对2001年开始逐渐显现的房地产与金融风险的分析，发表在2003年7月14日的《中国证券报》上。文章对房地产与金融风险的关联性做了深入分析，后来2008年所爆发的次贷危机，也证实了这种关联分析是对的。本文对我国如何应对房地产与金融风险的问题，提出了一些政策与体制的建议，这些建议被后来的实践证明是对的，是有实践意义的。本文中对于腐败问题在房地产及金融风险中的恶劣作用作了深入分析，并提出了相关建议，实践证明，这种分析和建议是正确的。