2008年，对中国而言意义特殊。
这一年的春节，肆虐大半个中国的南方雪灾阻断了道路，数百万人滞留在天寒地冻的回乡之路上。5月12日，四川汶川发生8.0级强震，约6.9万人遇难、1.8万人失踪、37.5万人受伤，“多难兴邦”出现在了震区教室的黑板上。这是大悲大喜的一年。8月8日，北京奥运会开幕，中国夺得51块金牌，奖牌数正好100枚，成为历史之最。
9月15日，大洋彼岸的著名投行雷曼兄弟宣告破产，一场席卷全球的金融危机也蔓延到中国，波及几乎所有产业的走向，甚至每一个人的成长轨迹。10月，我国股市从6 124点的高位一路“跳水”到1 664点，前所未有的跌幅，引发了集体恐慌。经济三驾马车之一的外贸遭受重创，多年来首次出现负增长，高达60%的外贸依存度导致我国GDP增速腰斩，“物美价廉”的中国制造进入低迷期，大量工厂流水线上的工人失业。此时，仍旧以传统服务业态居主导的服务业，还没有显示出令中国经济升腾的力量。
在各国政府的集体救市中，我国也很快拿出了应对方案。2008年11月，国家出台了“进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长”的十项措施，加快以铁公基、灾后重建和保障性安居工程为主的投资，振兴经济。这项计划共计需要投资四万亿元，因此被人们简称“四万亿”刺激计划。很快，2009年年初，信贷大幅放量，金融机构各项贷款余额同比增速出现了34.44%的峰值，大量的货币流向了国有企业，又通过它们进入了基础设施、房地产领域。
此前已经受到严厉调控的房地产企业，在金融危机的风暴下，大都到了奄奄一息的地步，但在高强度的信贷支持下，资金链难题迅速缓解。众多央企也带着无处安放的货币进入房地产市场，流动性极度充裕，地王层出不穷。房地产开发商继续跑马圈地，埋下了日后高库存的祸根。而钢铁、建材等上游产业也快速复苏，开启了新一轮产能扩张的浪潮。此后，尽管调控力度不减，房地产还是在人们的刚需、货币的催生和投机的驱使中，一路上涨。
然而，2008年之后的房地产，正逐渐告别粗放型的野蛮扩张，褪去“黄金时代”狂奔的底色，并在产业化、标准化和服务化方面精雕细琢，进入被人们称为“白银时代”的十年。改变了众多行业走向的互联网也没有“放过”对房地产的雕琢，尤其是在服务环节，互联网发挥整合能力、平台优势、智能体验，也催生出房产服务新方式。
拐点？并没有
2008年，对中国房地产而言，颇具有戏剧性，可谓冰火两重天。而冰火之间的转折点正是政策的重大变化，一如往昔。
1998年，我国取消了福利房分配政策，这个被誉为“开启中国房地产发展的根本性制度”，让房地产开始向以商品房为主的全面市场化进军。2002年，土地招拍挂政策开始实施，堪称“第二次土地革命”的制度突破，一众房地产企业开始名正言顺地“拿地、盖房、预售、回钱”。数万家开发商在各自区域内拓荒，草莽生长。
随后，2003年，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（业内称为18号文件），首次明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，并提出对符合条件的房地产开发企业和开发项目加强信贷支持力度。
其中包含了两个重要信号。
一是国家对房地产开始“真金白银”的支持，银行所提供服务的对象从房地产商，也延伸到了普通购房者，甚至于中间的投机者，由此赚得盆满钵满。从此，房地产和金融就再也没有分开过，当然货币政策也成为房地产调控的主要手段。
二是房地产“牵一发而动全身”的地位确立。有研究表明：1元钱投入到房地产业中，可以激活128元钱的国民经济。房地产业所能影响和带动的产业，上到钢铁、水泥等大宗商品，下到硬装软装、家电家具、厨具卫浴、搬家保洁，估计不少于60个。房地产真正开始了蒙眼狂奔。土地升值，地方政府财政充裕，市政建设如火如荼，城市面貌日新月异，又进一步推动了房价的高歌猛进。因为巨大的需求或者投机，这一切都稳定地攀升在正向循环中。一个个创富神话被缔造，高收益成为行业的代名词，人们称之为中国房地产的黄金时代。
万科作为最牛的房地产企业，此时已经完成由多元化向专业化的转变，并将主业集中于住宅领域。2007年，中国股市一片繁荣中，万科的市值达到2 000多亿元，比美国最大的4家房地产公司市值之和还要高出50%。
一业兴，百业旺，房地产带动了中国经济极大发展。从2003年至2007年，是我国GDP两位数增长的时代。经济增长带给人们财富，这又极大地促进了“安家”的需求，房地产经历着辉煌的黄金时代。
这中间也不乏炒地皮、炒钢材、炒房团，令房价飙升，房地产一度过热，并招致了一轮又一轮的调控。到了2006年前后，房价问题再次成为全社会的焦点，“国六条”“十五条”调控相继出台，密集又严厉。就像此后十多年一样，政策调控没有停止房价攀升的步伐，却严重影响了房地产商的现金流。与此同时，在人们的习惯性思维中，房价上涨是对房地产业的利好因素，开发商们非理性集体亢奋，并集中体现在土地市场的交易中。2007年，“面粉一度贵过面包”，土地流拍在各地上演，珠三角地区的房产交易量出现缩水。
总有一些清醒者。
这一年的年底，一场关于房地产是否已经进入“拐点”的争论展开。
房子和每个人息息相关，因此，房地产的企业领导人，相比于其他行业更受瞩目，明星大V尤其多。作为“92派”的代表，万通六君子之一的冯仑用“段子”精辟地针砭时弊。王石的个人魅力比其管理水平还要“吸粉”。自称“小潘”的潘石屹和张欣的故事被很多人熟知，生活上的亲密伴侣，事业上的互补伙伴。他们的一言一行，都成了吃瓜群众判断房价走向的“证据”。
2007年年底，王石率先抛出“拐点论”，认为房价持续快速上涨，到了需要调整的阶段，并在珠三角全线降价，业界哗然。此举还催生了一个奇葩的群体，即“退房团”。由于资产缩水，老业主们冲砸万科售楼处，甚至用送花圈、撒纸钱、念悼词的过激方式，哀悼“万科丧失商业诚信”。潘石屹则是坚挺房价的代表，他坚信房价依旧会平稳增长。
但谁都抵抗不了市场的真实和残酷。到了2008年，一众开发商齐刷刷地从遮遮掩掩的“暗扣”变成“明折”，但还是遭受了史上最冷的“金九银十”。土地端囤地造成的高成本，销售端资金回流乏力，两端挤压下，资金链困境显而易见，一众房地产商濒临倒闭。日后成为中国房地产NO.1的恒大，原定于3月的IPO计划推迟，几乎“奄奄一息”。这给跟在其后，要在资本市场努力一把的数十家中国房地产公司，无论是在资金上还是心理上都造成了巨大的影响。潘石屹说，“未来一百天是很多房地产公司发生剧变的一百天”，即著名的“百日剧变论”。
10月，金融危机到来，中国政府很快拿出了应对方案。一个月后，“四万亿”救市计划实施，国务院常务会议部署了促进房地产市场健康发展的政策措施，要加大保障性住房建设力度，加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，鼓励住房合理消费，还对地方政府“要负责稳定楼市”明确了属地责任。很快，来自银行的“雪中送炭”，让开发商们的资金难题迎刃而解。2009年，房地产拉动着上、下游产业，让中国经济率先走出了金融风暴。
2007年的刹那芳华，2008年的哀鸿遍野，再到2009年的柳暗花明，短短三年间，中国房地产走出了一条V形反转的醒目轨迹，其中冷暖已是几度轮回。2007年房地产市场的亢奋，一定程度上脱离了真实的购买力，即使没有金融危机的冲击，2008年的调整也难以避免。然而，有了金融危机，在庞大的救市刺激下，一批“富贵险中求”的企业被救活。
爆炸式的城市化进程，人多地少的基本国情，这个年轻的行业骤然承担起为数以亿计的城市家庭提供住所的重任。粗放野蛮的生长模式，高杠杆、高周转快速发展的思路，短期内难以被放弃。2008年，还是成了房地产发展的一个分水岭，在“史上最严厉的”一轮又一轮的调控中，传统的生产手段和发展模式，终究难以为继。此前，我们看到的是大地回春之后的百花齐放；此后，将上演的是大浪淘沙之后的王者归来，房地产也进入了“从量到质”的白银时代。在市场达到存量见顶之前，人口涌动中的刚需、各路资本的炒作和投机，依然会推动着房价保持上涨的趋势。
这些构成了此后十年中国房地产的复杂性。
房价！刚需！
万科的年报一直都很出彩，尤其是《致股东》的部分，不套路，真诚又华丽丽地专业！下面这段话，万科在年报中表达了多次。
“消费者的有效需求才是一个市场存在的理由。政策是市场环境中不可忽视的一个重要组成部分，但它的出发点，只会是防范市场波动带来的风险，而不可能凭空创造或者消除一个自我演进的真实市场。住宅是人类生存必需的基本物资，也是社会成员改善生活品质最重要的物质基础之一。决定住宅市场基本走势的，是经济的成长性、人口结构和居住形态的变迁。对于行业经营环境而言，只有平稳的增长才是行业之福，短期内过于亢奋的市场盛况必然不能持久，更不可依赖。同时无论一时有多少利空的消息，依靠真实需求支撑的市场也永远不会就此衰落或沉沦。”
是的，只有真实的需求与购买力才是一个行业复苏和持续成长的根本原动力。中国房地产从黄金时代到白银时代，甚至于到了被称为青铜时代的2018年，对于居住需求的挖掘和满足都是根本。这和所有的行业，别无二致。
中国正处于人类有史以来最快速的城市化进程中，行政区划的变化、城市人口自然增长、农民工进城及子女的扎根、乡村学生进城，构成了人口迁徙下中国城市迅速扩容的画卷，又在西部大开发、中部崛起、长三角经济带、环渤海经济圈的带动下，大城市快速涌现。这给中国住宅行业带来了历史性机遇。
从1998年至2018年，中国城镇人口增加了4.15亿，占目前中国城镇人口总数的50%左右，这是什么概念呢？相当于二十年的时间，中国增加了一个1998年版的中国城镇规模。这背后意味着强大需求，对住房的需求。乡村迁徙大军中，乡村学生和农民工是两大主力。他们怀揣梦想进入城市，落地生根，实现身份的转变，成为城市建设和发展的重要力量。2011年至2018年，农民工进入城镇年均约288万，乡村学生进城约654万，占到城镇人口增加量的46.7%(1)。房子于他们而言，更加刚需。
在人口快速向城镇涌动的同时，人口集聚格局也发生了深刻变化。多年来，人口涌动而来，京沪成为人才高地，也让城市的每一个角落都寸土寸金。有限的土地和房子，持续的人口输入和刚性住房需求，即使调控严厉，房价也难以降温。2004年到2018年，北京海淀区的年中均价从4 200元／平方米，增长到了88 588元／平方米，20倍的幅度(2)。同时，高速铁路网、城际交通网的兴建，也缩短了城市之间的距离，城市带加速布局，大都市周边地域的房价也跟着一路攀升。
自2017年开始，武汉、西安、长沙、成都、郑州等地先后掀起了以“降低落户门槛”为主要手段的抢人大战。其中最为抢眼的，当属西安。据说地方政府还专门开了一个誓师大会，要取得人才争夺攻坚战的胜利。当时，工作人员就在火车站办公，发现你是外地人，立马会跑上前问：“你想落户西安吗？”只要你说一句“我愿意”，立马给拉到派出所，10分钟之内帮你完成落户。2018年，西安用这样的办法，让超过79.5万人落户。
随后有更多的三、四线城市，甚至是一线城市加入了抢人大战中。
“西安速度”释放出强烈的信号，人口或者人才正在成为城市竞争的高地。这背后的逻辑是在中国制造人口红利渐失的大背景下，拥有足够的劳动力才是产业崛起、地方经济发展的竞争筹码。当然，房地产经过一轮奔涌发展，每一个落户的人都在解决房子库存，甚至催生了新一轮房地产繁荣，进而推动了GDP的增长。根据统计局公布的数字，2018年全年，在全国70个大中城市，西安新房价格同比涨幅排名前五，其中有几个月，还跃居到了第二位。
除了人口的流入和聚集，人口减少的地区同样令人瞩目。在2001年至2010年，人口减少地区主要集中在中西部。2011年之后，东北地区人口减少日渐显著，无论是核心城市还是周边地区无一例外，在全国人口净流出地区的排名中当仁不让地坐上了头把交椅。三亚因为宜居，一度成了东北人的“天下”，还被人笑称为“黑龙江省三亚市”。
东北部地区人口持续减少，除了产业发展停滞，经济增速不断下滑外，给普通百姓带来的更为直观的感受，就是房价的下滑。黑龙江的煤城鹤岗，因为房子几万块钱一套，一度成了“网红”。
房地产史就是人口流动史，一点儿都不夸张。
仅有这种人口流动带来的需求是远远不够的。只有需求配上足够的购买能力，或者货币金融体系支撑的时候，才能是有效的。从2008年到2018年，大众财富显著增长，我国城镇居民人均可支配收入从15 781元增长到39 251元，翻了一番多。显然，这仍不足以跑赢房价上涨的速度，银行的贷款支援是将人们对“安居乐业”的渴望转化为真实购买的关键推动力。
曾经有个段子描述了中、美对超前消费的巨大差异。中、美两位老太太去世后相见了，各自发出了感慨。中国老太太说：“攒了一辈子钱，终于攒够，可以买房子了，但生命结束了。”美国老太太说：“我为了住上一个新房子，还了一辈子银行贷款，钱还完了，生命也结束了。”
现在绝大多数在城市买房安家的年轻人，都成了美国老太太。房子也成了每一个家庭的主要财富载体，房地产的兴衰已经和国民的生活状况牢牢地捆绑在了一起。
当然，房子和金融的联系，不仅仅表现在个人的房贷上，它还是重要的资产配置的选择，是金融杠杆运作的基本盘。
房子，金融标的！
2008年秋天，处于美国金融资本市场顶峰的“摩根财团”后代们，经历了史上最大的不安与动**。贝尔斯登和美林，在美国政府和美联储的策划安排下，分别被摩根大通和美国银行紧急收购。历经了一百五十年风雨的雷曼兄弟并没有得到监管层同样的眷顾，无奈宣布破产。剩下的两家——高盛和摩根士丹利则放弃了投行模式，转型为传统的银行控股公司。美国五大投行的结局尘埃落定。
这场由房地产次级债所引发的金融危机，从一开始就将金融和房地产捆绑在了一起。
为了应对经济可能的下滑，美联储多年将利率维持在一个极低的水平，并鼓励人们贷款，通过刺激消费来促进经济增长。到了2000年以后，美国迎来了金融更加自由化的浪潮，监管层在放松管制的过程中，贷方不断降低信用要求，开始大量地向信用记录和收入状况在正常情况下难以获取贷款资格的人提供抵押贷款，这些被称为“次级借款人”和“次级贷款”。越来越多的美国人因此获得了买房的能力，房产的售出速度大幅提高，房价一路直上，房地产的非理性繁荣扑面而来。
另外，在资产证券化的普遍操作下，贷方为了分散风险，以证券化的手段将收款权利转让给他人。当一个金融机构拥有成百上千这种权利合约时，就可以发行MBS（抵押支持债券）。这些债券作为金融产品流向普通的个人投资者，也有可能被继续打包成更加复杂的金融产品销售。作为抵押资产的数千万个抵押贷款协议以及它们背后房子的价值、购买人真实的偿付能力就成了这一切得以循环的基础。
到了2008年，房地产泡沫膨胀到极点，无力偿还贷款的次级借款人变得越来越多，这场“次贷危机”的多米诺骨牌第一张倒下。贷款机构开始变得谨慎，让整个循环链条中的资金绷得一度断裂。众多的抵押贷款协议成了“有毒资产”，因持有了大量迅速贬值的债券，贝尔斯登、雷曼兄弟这些顶级投行开始摇摇欲坠，恐慌情绪在整个金融系统中散播，最终引发了席卷全球的金融危机。
2008年的中国，金融和房地产还没有发生如此紧密的互动和渗透。金融之于房地产，还更多体现在银行直接向个人提供的消费信贷，对房地产商直接发放的企业信贷上。关于房地产的政策手段，也大都是以此为着力点进行住房信贷的调控。
随着房价的一路上涨，房地产的投资属性越发显现，金融机构显然不会忽视其中的获利机会。更重要的是，2008年之后，我国展开了轰轰烈烈的金融创新浪潮，银行、证券、保险、基金等监管政策大力度放开，金融的混业经营快速活跃起来。通道业务、嵌套业务、非标资产都在表外涌现，并通过层层打包，加着杠杆，以理财和信托等方式展现给大众。“只涨不跌”的房地产自然成了这一系列眼花缭乱的金融产品的基础标的。从土地购置、房屋规划、建筑到最后的个人房贷，整个房地产链条的各个关节，无一例外，都出现了不同程度的金融化。
即使中规中矩、受到严格监管的表内业务，也是持续上升。全国金融机构中，房地产贷款余额占全部贷款余额的比例，在2014年为21.3%，2015年为22.4%，2018年为28.4%，更大的看点还是表外部分。银行为刺激消费，推出了消费贷，尽管严格监测了借款人的资金走向，但流向房子的“首付”比例依然不在少数。一些P2P公司干脆直接经营起了“首付贷”业务。在“地王”频生的年代，巨额的购地资金，自然也少不了各类金融机构变换着名目、七绕八绕后地偷偷输血。而那些在建的房产，甚至商业地产中的意向入驻品牌商协议和应收租金都被打包成信托计划或理财产品。
近些年，有一股重要的力量改变着金融格局，对房地产的影响更加硬核。这就是低成本、大规模、长周期的保险资金，和房地产的大资金需求简直是“天生一对”。随着保险投资的监管松动，保险资金联合房企拿地、二级市场举牌上市房企、通过信托子公司入股地产项目，以泰康为代表的一众保险公司，还做起了养老地产的生意。
2015年，“万宝”之争轰动一时。宝能及其关联公司多次在二级市场举牌万科，很快控股比例就达到了22.5%，直逼万科管理层的控制权。王石批评宝能“历史信用不足、能力不够，不欢迎其成为第一大股东”。这场中国A股市场历史上，规模最大的一场公司并购与反并购的攻防战引起广泛争议，更何况争夺的对象还是万众瞩目的房地产优等生——万科。人们对万科不稳定的股权结构争论不休，但让大家一致好奇的是，这场“蛇吞象”式的交易，宝能系的资金从哪里来。前期进场的是宝能系所掌控的前海人寿的保险资金104.2亿元；之后券商资金接棒，宝能自有资金39亿元，以1∶2的杠杆撬动券商资金78亿元，合计金额117亿元；最后银行理财资金入场，组成约232亿元的资管计划购买万科股票。
一时间，金融资本纷纷入场房地产。这两个在中国所有行业中利润率稳居前列的行业就这样在众人的注视下走到了一起。从金融产品的操作层面到股权控制都紧密地关联。房企也开始积极地拥抱金融，争相参股金融机构，或者发展金融板块，形成了以房地产为核心，金融和投资为两翼的普遍模式。
2008年之后的几年，美国次债引发的金融危机的余波还没有退去，以房地产的各个环节为标的的金融杠杆越加越大，影子银行达到百万亿规模，很快金融的安全和稳定的重要性，就超过了金融创新，成为管理层的首要目标。
泡沫，谁来造？
如果说人口流动带来的真实需求，是房地产兴旺的根源。那么推动房地产价格攀升，甚至走向泡沫的，少不了各路资本集结下“炒”的力量。而这背后，是土地财政下面粉贵而后面包贵，是地方钱袋子的依赖，是众多民间资本的无处安放，是国资军团的奔“钱途”而来。这些因素相互作用、相互叠加。最终房地产不仅关乎着人们的安居乐业，甚至影响到国家的金融和社会稳定。
当一个商品具有了稳定上涨的预期，各路资本很快就会蜂拥而至，推波助澜。在我国的房地产进程中，房子一次次刷新着中国人对于获取爆炸性财富的认知，“炒房团”进入人们的视野。
率先登上历史舞台的，当属温州炒房团。
2001年8月，在温州到上海的火车上，有三节车厢里坐满了温州人，他们不为旅游探亲做生意，而是在《温州晚报》的组织下，专程到上海来买房。在上海市政府的热情安排中，温州人砸下了5 000万元。两个月后，又一拨温州看房团来临，成交8 000万元。就这样，一批又一批的温州人踏上了北上的火车，不断刷新的金额引爆了大众舆论。
温州炒房团的身影开始遍布全中国，他们的“战略路线”甚至精确到每一个城市。擅长抱团取暖的温州人，通过众筹，拿上几个亿的资金，开拔到了一个个热点城市，炒房团的构成也从单一的大小老板，壮大到一般的工薪阶层。炒房的方式也从购买房子本身，到介入地皮的买卖、接手资金不足的烂尾楼盘，甚至拿下整个小区，然后做局哄抬房价。
当然，温州炒房团只是中国房地产二十多年的进程中，炒房大军的一个缩影。房地产所带来的收益，甚至数十倍于其他行业，任何资本都难以拒绝。在房价疯狂上涨中，每一个你我都主动或者被动加入了这场波及众人的保值增值的大事件中。
如果说温州资本代表了民间力量对财富的逐利，那么以中央企业为代表的国家队入局，则从源头上添了一把火。“四万亿”的安排中，国有企业的货币极度充裕，它们开始按照政策安排，开工“铁公基”，布局关键性领域，也夹带着私货，不能免俗地奔向“钱途”，进入了房地产。
2009年，中央企业在全国各处拿下地王的消息频频传来。中化方兴以40.6亿元的天价，将北京广渠路15号地收入囊中；中铁置业在三亚市迎宾路上，以近2.3万元／平方米的价格造就了海南新地王；中海地产在上海普陀区，砸下了70.1亿元，创造了平均楼面地价为2.2万元的新高度；中泽置业在北京奥运村，以超出底价1.2倍多，刷新出1.5万元／平方米的楼面价。而这些房地产企业的背后是中化、中铁、中建筑、中国电子等著名央企。要知道2009年，上海普陀区和北京奥运村的平均房价都仅仅为1.6万元／平方米上下的水平。“面粉”已经贵出新境界，几年之后，这些地王上竖起来的“面包”价格攀升是必然的道理。
一众央企摩拳擦掌，要在房地产市场大展风采，中国建筑将要把房地产业务的利润贡献比例提升至60%；而中国中铁，则立志要进入房地产行业5强。根据《华夏时报》记者江金骐的报道，当时国资委分管的129家央企，超七成企业涉足房地产业。其中，保利、远洋、华润、中房等以“房地产开发与经营”为主业的仅有16家，而来自钢铁、冶金、医药、农业、粮油、化工等行业的78家央企，都在辅业中标注上了房地产，并快速加入了拿地大军的行列。
政治责任、社会责任和经济责任一肩挑的国有企业，要面临经济效益的考核，要完成“保增长”的目标，此时的房地产确实非常**。更何况，货币是天然逐利的，无论在谁的手中。2010年，国资委紧急向78家非主业央企发出了“退房令”。但创造“地王”的，又何止央企，在土地价格越吹越大的泡沫中，没有一个房地产商是无辜的，每一家都被裹挟其中，疯狂地拿地。
说到土地源头，不得不提到土地财政。房地产行业不仅在国民经济中的龙头地位难以撼动，其对地方财政的贡献，更是其他行业都难以企及的。除了上、下游产业的带动给地方财政带来的积极影响，还有房地产行业本身的税费贡献和土地出让金，这是两大直接收益。
根据智研咨询的数据，2010年，房地产行业贡献的增值税、消费税、营业税、所得税、城市维护建设税、房产税、印花税、城镇土地使用税等占地方财政收入的比重为13%，到了2015年，提高到22%。土地出让金，俗称地方政府卖地的收入，归口到地方政府性基金收入。2008年之后的这些年，土地出让金对地方政府性基金收入的贡献更是直线攀升，一度达到了90%以上。税费贡献和土地出让金，真金白银的进项，让地方财政对房地产的依赖达到了40%以上。
在浩浩****的城镇化进程中，地方政府通过招拍挂制度，成为唯一的供地者，在卖方市场的效应下，众多房地产商助推着地价一路走高。在国家层面，宏观经济的发展形成了对房地产的路径依赖；在地方层面，地方政府形成了财政依赖。无论是中央还是地方，面对房地产的持续过热，予以调控都需要极强的决心。
房产投资也成了一件可以快速完成数代人财富积累的通途。这就好像一辆快速奔跑的列车，那些没有在合适的机会购买房产的人，哪怕用尽一生全力奔跑，或许都没有机会再上车。房价上涨越快，贫富差距也就越大。
房地产市场聚集着泡沫，房价一路走高，诸多“鬼城”出现，偏离了“房子是用来住”的定位。2014年，多个城市的“去库存”周期在15个月的警戒线之上，三、四线的城市库存甚至高达30个月，这意味着这些城市现存的房子需要两年半才能卖完。2015年，中央层面开始了“三去一降一补”的供给侧改革，去金融的杠杆、去房地产的库存成为重要内容。
机遇，没辜负！
任泽平曾提出过广为流行的分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。”过去这些年，尽管政策在持续调控，房地产行业时有波动，但终是向上增长的。
这是人口大迁徙所激发出的需求喷涌，也是在土地稀缺性和土地财政共同驱使的作用下，供给到市场的土地不断走高的价格，更是逐利的金融资本不断创新方式，与房地产进行深度的融合和渗透。当然还少不了房地产商队伍的不断壮大，并将这一切因素转化成繁荣的房地产业态。
万科在年报中，多次表达出：这个行业真正的价值，从来都不在于高收益率，而在于高成长性。持续增长是个很可怕的概念，其魔力就像复利计算一样。中国正在经历的高速现代化、城市化进程，是千年难求的历史性发展机遇，房地产商们显然没有辜负。
在房地产这片热土上，从2004年到2014年，万科用了十年的时间，将规模（营业收入）从90亿元做到了2 000亿元。作为全球最大的房地产企业，万科一直备受瞩目。在房地产市场混乱的飙升式发展中，万科坚持追求行业的合理利润，超过25%的利润不做，更多关注真实的购买力和持续的成长。当“一次性设计、作坊式生产”还是行业的普遍现象时，万科已经着手推进产品的标准化和住宅的产业化，用工厂生产住宅部件，然后像搭积木一样，把一个房子垒起来。这些前瞻性的、理性的思路，即使在后来的“红烧肉”“野蛮人入侵”等事件中，都没有让人们降低对这个代表着中国高水平管理的企业的敬意。
万科以规模效应和递减的管理成本来拓展企业成长的边界，在足够大的市场中快速崛起。显然，这个足够大的市场，崛起的不仅仅是万科，产业化的单品住宅在全国拓展也不是房地产商做大的唯一路径。集中区域，坚持产品多样化，也能达到利润最大化。恒大、碧桂园、绿地、万达在多年后都出现在世界500强的榜单中，并在2018年迎来它们的高光时刻。就像2006年，美国的四大房地产商齐刷刷地出现在这个榜单中一样。在城市化进程中，除了关乎老百姓安身立命的住宅地产快速做大，商业地产、园区地产也以并跑的姿态成长起来。前者以万达为代表，后者以华夏幸福为标杆。
万达是我国非常具有特色的商业地产，其打造的万达广场聚集了酒店、娱乐、餐饮和百货，是一个充满休闲乐趣和丰富购物体验的活力空间，现代化的建筑群落和极为便利的交通组织，一经落成，便成为当然的城市中心。品牌商家身处其中，坐拥庞大客流，获得来自万达广场城市综合体的全面滋养。王健林说，万达的领先不是规模，也不关乎速度，而是商业模式的成功。万达首创了“订单商业地产模式”，与众多商家品牌结成战略合作伙伴，确保每一座万达广场先租后建、满场开业。在另一端，王健林说服正在为城市扩容雄心勃勃的市长们以极其低廉的价格拿出一块地，营建面积在40万平方米到200万平方米的万达广场。当万达以城市综合体的姿态成为一个城市现代化的标志时，无论是万达自身、商家品牌还是地方发展都是正向的力量。
如果说万达商业地产的崛起很好地契合了地方城市发展的需要，那么以华夏幸福为扛旗者的园区地产则迎合了地方政府招商引资的刚性需求，地方政府作为甲方客户的属性更加明晰。相比于卖地的一次性收成，招商落地和产业发展带来的持续税收和就业更加可贵。华夏幸福从基础建设、修路、制定园区规划做起，而后再建房子、卖房子、做招商落地，贯穿始终。两部分中，前者政府会按成本的110%左右给予补偿，后者会按落地投资额的45%给予抽成。但通常地方政府都不会拿出真金白银来支付，而是以赠送土地来抵销，这驱使着园区地产商不断做大、不断循环，在建房的同时，还要将园区服务、园区管理和产业集群等通盘考虑，才能获得可持续性的收入。
住宅、商业和园区可以被称为房地产的三原色，随着老龄化社会的来临，人们从对衣食住行的物质需求转向康养娱乐的精神健康需求，房地产的业态也扩展出康养地产、物流地产、教育地产、体育产业等更加多样化的种类，并从地产本身延伸至物业、社区和经营等维度，三原色编织成了丰富的地产彩虹。
从1998年开始，中国房地产行业经历了长达二十年的繁荣，不但催生出世界级体量的企业，具有极强地域属性的小型地产商、企业集团中的房地产业务也成千上万地涌现出来，从一、二线城市，到三、四、五、六线城镇，在辽阔的中国大地上，分食着市场。大型房地产商们群雄逐鹿，小型地产偏安一隅，各自抓取着中国历史进程赋予房地产的时代机遇，并在存量调整之前，各自都开始培育新的增长点。
服务：另一个战场
以2008年为转折，房地产开启的白银时代中，地产商一边跑马圈地，一边精雕细琢，努力从“产销模式”向“资管模式”转变。地产商从注重销售和规模向注重持续现金流转变，从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营”转变，从衡量规模、周转、利润率的简单价值模式向复杂结构化的金融体系搭建及金融产品开发转变。“房地产+服务”正在取代“房地产+钢筋水泥”，物业社区的经营成为另一个战场。在互联网广泛应用的洗礼中，物业将和零售、本地生活进行更加紧密的关联，被打造成“以人为中心”的社区生态。
早在1990年，王石就受索尼售后服务理念的启发，成立了物业公司，为房地产开发提供“售后服务保障”。多年过去，多少人因为万科的物业，买了万科房子。物业服务对万科品牌的加持已经超过了锦上添花的意义。物业自身也从成本部门，变成利润中心。2015年，万科物业的营业收入已经达到29.7亿元，营业利润率17.38%。
随着地产商将一栋栋房子建造在全国各地，物业服务的市场也迎来了广阔的天地。相比于卖房子的一次性收入，房子里的人的需求才是源源不竭的现金流。房地产面临持续调控的压力，各大地产商和资本市场更加看明白了这个道理，物业被纷纷拆分上市。2014年，第一家物业公司彩生活登陆资本市场，2015年头部企业中海物业在香港上市，拉开了物业公司上市的大幕。2020年，上市的物业公司数量达到30多家。而那些早早在实践中探索的物业服务公司，也开始了“管理和服务”的对外输出。后房地产市场，对存量房的管理、服务和运营将成为新的增长标的。
这一阶段，正值互联网大肆改造线下，电商全面铺开社区店建设的时期。社区是人和不动产结合的产物，从地产商分离而出的物业企业具有天然的优势。国安城市提出要在2020年打造万家国安社区店，绿地的G-Super零售，保利的“若比邻”社区超市，佳兆业的CASA MIA精品超市和生鲜便利店，都是房地产企业在社区生态布局中向零售拓展的典型代表，而这也仅仅是物业服务中的普通一环，挖掘并满足多样性的居住服务需求，才是更大的市场。
那些难以在社区物业服务上形成规模效应的区域房地产企业，进行了更加大胆的探索。地处江苏的弘阳地产，要在聚集着20万人口、8平方公里的南京江北打造智慧小镇。这个具有未来感的小镇，以强大的技术服务平台作为支撑，将人们的生活、健康、教育、娱乐等需求和商圈的供给实现互联互通，同时辅助于人脸识别、车辆识别等技术，将居民的生活数字化、智能化。如此，弘阳小镇所提供的服务，不仅仅是对居民，还有政府的管理和产业的引进，堪称居民生活版的华夏幸福。
顺应大势，守正出奇的不仅仅是地产商，房屋中介在“服务”这件事情上做出了更加接近于互联网思维和本质的改变。中介，大都以信息不对称起家，是中国最草莽、最传统的行业之一，更是人们普遍认知中的服务业。在互联网的广泛应用中，信息的对称和触达得到了本质上的解决。一众房屋中介，渐渐告别了资讯和媒介服务模式，开始深入交易环节，也开始搭建透明对称和基于服务本身的基础设施。
诞生于2011年的房多多，怀着打造“房产界淘宝”的梦想，建立起一个买房者、房地产商（业主）和经纪人的多点连接平台。高举高打的房多多，曾尝试像滴滴、美团等在消费互联结出硕果的企业一样，重金To C，做一个直接服务买房者的房产中介电商。但是，来自互联网打法下的转化效率与经纪人的私域流量相比，并不尽如人意。在赔钱赚吆喝式的遍地撒网中，缺乏对经纪人环节获益的考量，尽管交易体量在上升，但交易质量和体验不可避免地有所下滑。更何况在房子这个庞大的商品面前，资本补贴之下的客户几乎没有黏性，没有复购的可能性。房多多逐渐退居平台角色，转向服务经纪人、地产商，并借助移动互联的大势，力图实现房产交易业务场景的全面App化。房多多还参照淘宝的信用价值，用70多个维度建立经纪人信用体系，以激励经纪人的活力和效益。
相比于其他商品，房产的交易环节偏重线下又十分复杂，强调专业能力和服务意识，经纪人的角色不可或缺。对行业缺乏深刻理解的互联网后来者，哪怕以资本拼杀和烧钱补贴，真正立足并不容易。但互联网化的作业方式，却能够推动房产经纪行业进入一个新的里程碑。
成立于2001年的房屋中介领头羊链家，早早完成了IT化改造，建立了房产服务平台链家网，将房源信息搜索、服务标准建立和大数据处理融于一体，又率先开展“真房源行动”，乃至用真金白银的兑付来承诺各项安心服务，在草莽的行业竞争中脱颖而出。这为链家此后携手众多经纪人进军线上，横向拓展出贝壳找房，提供了思想上的准备和技术上的支撑。
在互联网大潮的洗礼中，计算机专业出身的链家创始人左晖显然不会任凭线上的力量来颠覆传统服务，而是将传统的房产经纪秩序与互联网精神进行了线下和线上的融合，构筑了贝壳找房，甚至还给行业建立了操作系统。贝壳一方面用移动App和VR看房连接着用户，另一方面又通过几十万经纪人去跟进、黏住、服务客户，线上线下，两张网相互促进。更引人注目的是，贝壳一手将链家缩进贝壳，让链家成为一个入驻品牌，另一手以“共享真实房源信息与链家管理模式”为号召，构筑开放平台，服务不同品牌中介，建立经纪人合作网络。贝壳与链家也变成了京东平台和京东自营的关系。
左晖用互联网的力量，合纵连横，试图初始化行业秩序，这也在很大程度上打乱了行业格局。原本是竞争对手的房屋中介变成了合作对象，原本是上、下游关系的58同城，则因为“信息服务”的同质变成了竞争对手。一时间，行业中充满了争议。在推出贝壳之前，链家也早早进行了准备，2015年启动全国扩张，收购了上海德佑、深圳中联、成都伊诚等一众中介品牌，一年间完成11笔并购交易。这为后来贝壳模式的跑通拿下了房产经纪人的基本盘。
当企业成长到一定阶段，竞争力的表达已经超脱了规模、效益这些浅层次的衡量标准，而是体现在规则和标准的制定上。链家在17岁的成年之际，重磅推出贝壳找房，这是链家对于行业理解和服务能力的一种输出，更是对行业话语权的掌控。随着贝壳的支援者腾讯要布局B(3)端，全面进军产业互联，贝壳的定位将更加清晰，那就是服务好中介经纪公司，打造行业层面的居住服务平台。
以上就是2008年金融危机之后，进入白银时代的房地产行业发生的故事。跑马圈地和精雕细琢并重的年代，成千上万的房地产商也迎来并购整合，二八法则哪怕在这个上升的行业中，也依旧具有普遍的适用性。轰轰烈烈的十年，地产商和中介商数量大幅减少，依然留在牌桌上的胜者综合实力将大幅提高，根据不同的先天禀赋及专业走向，逐步形成新三股势力：资源储备商、专业开发商、专业运营商。专业能力和服务能力成为日后竞争的筹码。
(1) 任泽平，中国人口大迁移，2019。
(2) 数据来源于安居客网站，https://www.anjuke.com。
(3) B端，即企业端。