曆史上，房地產市場最為活躍的時代，我看非兩宋時期莫屬。當時的房地產換手率極高，“貧富無定勢，田宅無定主”，“人家田產，隻五六年間，便自不同”。為滿足頻繁的房地產交易，宋朝城市滿大街都是房地產中介，叫作“莊宅牙人”。而頻繁的換手率也意味著房子不愁賣不出去，因而宋朝的放貸機構很歡迎不動產抵押貸款。而在商業低迷的明朝前期，當鋪便傾向於拒絕不動產抵押。
為什麽宋朝的房地產市場這麽活躍？不必奇怪，因為宋朝商品經濟發達，城市化方興未艾，人口流動頻繁，跟今天的趨勢一樣，宋人發跡後也喜歡往大城市擠。南宋的洪邁觀察到，“士大夫發跡壟畝，貴為公卿，謂父祖舊廬為不可居，而更新其宅者多矣。複以醫藥弗便，飲膳難得，自村疃而遷於邑，自邑而遷於郡者亦多矣”。而一個人從農村搬到城市，首先必須解決的事就是有個棲身之所，或購房，或租房，於是便催生了一個火爆的房地產市場。
據包偉民先生的估算：北宋後期，汴京市區的人口密度約為每平方千米12 000人至13 000人；南宋淳祐年間，臨安府市區內的人口密度約為每平方千米21 000人，鹹淳年間，甚至可能達到每平方千米35 000人。這是什麽概念？今天紐約、倫敦、巴黎、香港的人口密度大致在每平方千米8 500人以下，東京都與廣州市區的人口密度為每平方千米13 000人，北京約為每平方千米14 000人。換言之，宋朝特大城市的人口密度居然超過了今天的國際大都市。
如此之高的城市人口密度，勢必導致大城市的商品房始終處於供不應求的賣方市場形態，房屋的銷售價與租賃價越推越高。北宋前期，汴京的一套豪宅少說也要上萬貫，一戶普通人家的住房，叫價1 300貫；而到了北宋末年，京師豪宅的價格更是狂漲至數十萬貫，以購買力折算成人民幣，少說也得5 000萬元以上。難怪宋人要感慨說：“重城之中，雙闕之下，尺地寸土，與金同價，非勳戚世家，居無隙地。”