城市这个概念虽然是个古老的概念——因为城市的形成可能有各种各样的原因，例如封建社会的政治需要或战争原因而促进了城市的形成——但是就现代城市来讲，其存在和发展，则是建立在工业化和市场化的基础上的，是工业化和市场化造就了城市并推动了城市的发展。没有工业化和市场化的发展，就不可能有现代城市的形成和发展。在这里，我们要正确理解城市化同工业化、市场化的关系，不能将城市化凌驾于工业化和市场化之上，误以为城市可以脱离工业化和市场化。也就是说，虽然从城市化的功能上看，城市化可以有力地推进工业化和市场化——城市化的一个极其重要的功能也就在于推动工业化和市场化——但是城市化有赖于工业化和市场化的发展，城市化是以工业化和市场化为基础的。因此，我们在城市化进程中不能离开工业化和市场化而盲目地追求城市化，必须把城市化建立在工业化和市场化的基础上，以工业化和市场化为中心而推动城市化。为此，我们应坚持如下几点。
1.按照工业化和市场化的要求而有序地推动城市化
也就是说，我们在推动城市化的进程中，或者在经营城市的过程中，必须要按照工业化和市场化的要求而构建和完善城市的功能和布局，必须使城市化能推动工业化和城市化的发展，否则，任何一个城市都不会有生命力。那种脱离工业化和市场化而凭空造市的做法，只能是既劳民，又伤财，我们切不可在城市化进程中犯这种“盲目跃进”的错误。我们现在极为重视城市化的作用，并大力推动城市化，但是我们并不是说在任何地方都可以圈地造市，千万不要把构建和扩大城市作为评价政府政绩的标准。城市化虽然是现代化的重要标志，但不能认为建立了城市就现代化了，城市只有同工业化和市场化联在一起，才是现代化的标志。因此，我们必须防止城市化进程中的城市“虚化”，即只有城市而无产业和市场经济的繁荣。
我有一次参加一个城市的总体规划研讨会，当谈到该城市的功能和布局的时候，我问了一个问题：为什么搞这样的功能及布局？有人回答说，主要是参照别的城市的经验。但当我问到该城市和所参照城市的工业化状况和市场化水平的对比度时，他们却回答不出来，因为他们实际上并没有做过任何分析。由此可见，人们在确定一个城市的功能及布局时，实际上根本没有把工业化程度和市场经济发展水平作为标准和基础。这是不对的。城市化只能随着工业化和市场化而有序推动，不能人为地随意进行。
2.按照工业化和市场化的发展而确定城市的规模
正因为城市化以工业化和市场化为基础，因而城市的规模必须以工业化和市场化为基础。工业化和市场化是确定城市规模的唯一标准，任何离开工业化和市场化而盲目扩大或者缩小城市规模的做法都是错误的。我们过去因为有“恐城病”而极力压缩城市规模是不对的，现在离开工业化和市场化的要求而盲目扩大城市规模也是不对的，在当前的城市化进程中，尤其要防止后者。现在不少地方离开工业化和市场化的发展现实而盲目扩大城市规模，在城市规模上相互攀比，结果使得城市“大而不实”，出现城市“空心化”，严重浪费了土地及各种城市资源，损害了城市化的效益。因此，我们必须按照工业化和市场化的实际需求而确定城市规模，不能只求大而不求“实”，搞那种没有产业化和市场化支撑的城市化。
中国不少城市在确定自身的规模时，都以大为标准，似乎越大越好，这是不对的。城市的规模是由工业化和市场化程度决定的。因此，我认为经济发达的沿海地区的城市，因为工业化和市场化程度高，就应该在规模上大一些。而西部地区的城市，因为工业化和市场化程度低，就应该在规模上小一些，不能随意攀比。我发现有关方面在审批一个城市的规模时，往往没有这个城市的工业化和市场化的现有水平分析，也没有对这个城市的工业化和市场化的趋势的预期，这是不对的。工业化和市场化程度是决定一个城市的规模的最基本准则，因而城市规模的审批不仅仅是城建部门的事，而是所有经济部门的综合意见。
3.按照工业化和市场化的需要而提升城市竞争力
工业化和市场化是依托城市而发展的，因而工业化和市场化需要有良好的城市环境的支持，要依靠城市的竞争力。也就是说，工业化和市场化的发展是靠企业的竞争力，而企业竞争力的形成，又在很大程度上取决于城市的竞争力，因而任何一个城市都必须把造就城市的竞争力作为城市化的重要任务。现在有的城市的领导者往往把城市的扩张作为追求的目标，例如热衷于同别的城市比面积，比人口规模，这是不对的。大连市在这方面做得比较好，大连市提出不求最大，但求最好，我认为最好就是指竞争力，也就要把城市竞争力作为首要目标。
城市竞争既体现在城市的“硬件”上，例如取决于城市的布局及基础设施等；又体现在城市的“软件”上，例如城市的办事效率及管理能力等，因而城市化必须把满足工业化和市场化所需要的“软硬”件条件作为自己的重要任务。如果工业化和市场化因为城市的“软硬”件条件不具备而得不到发展，那么工业化和市场化就难以得到发展，从而城市化也就难以推进。因此，城市化要把为工业化和市场化造就竞争力作为自己的重要任务。
4.按照工业化和市场化的要求而塑造城市的产业基础
任何一个城市的发展，都需要有一大批能够提供税收和创造就业机会的企业，如果一个城市没有能够提供税收和创造就业机会的企业，那么这个城市就不可能存在和发展。因此，我们在城市化进程中要注重城市的产业基础问题。为什么我国东部沿海地区和南部沿海地区的城市化进程在改革开放以后发展很快，就是这些地区的工业化和市场化发展很快，拥有大量的能提供税收和就业机会的企业，城市的产业基础极强，既有钱扩张和提升城市，又能为城市吸引来物流、人流、财流，因而城市化发展很快。我国西部城市化缓慢的主要原因，就是因为工业化和市场化发展太慢，城市的产业基础较差。我国沿海地区的一些小镇，比内陆的一些县城还要漂亮和有实力，就是因为它们有产业实力，能为城市发展提供税收和就业机会，因而城市之间的差异在于城市产业基础的差异。
城市不仅仅是人们集中居住的地方，而且还是人们工作和创造财富的地方，如果没有后者，城市是不可能存在和发展的。我们在城市化的进程中，绝不能将城市化理解为造城运动，关键是要形成城市的产业基础，使城市中具有能够提供税收和创造就业机会的企业。我们要防止没有产业做支撑的空心化城市，因而必须将城市化与工业化和市场化融为一体，以工业化和市场化为基础。实践表明，城市对于农业人口的吸引，或者说城市将农民变为城市居民的关键，是要依靠产业的发展，没有产业，就没有就业机会，从而也就无法吸引农村人口。因此，城市化必须把推动产业发展作为中心工作，要努力构建城市化的产业基础。
5.按照工业化和市场化的要求而形成繁荣的市场经济
城市化是和市场经济紧密相连的，市场经济的形成和发展带动了城市化的进程，而城市化又推动了市场经济的发展，因而我们必须在城市化进程中注重造就城市的市场经济基础。可以说，没有繁荣的市场经济，就没有城市化的发展。我国西部地区的一些城市，国家在计划经济时代进行了大量投资，创办了那么多的大企业，而沿海城区的一些城市国家并没有搞多少投资。但改革开放之后，后者却发展迅速，而前者不仅发展缓慢，甚至有的有衰落的趋向，其主要原因就是后者的市场经济发展迅速，而前者的计划经济包袱太重。因此，城市化需要有市场经济的支持。
城市的市场经济基础的造就，不能只局限于开辟市场交易场所，也就是不能只注重市场经济的“硬”件的建设，而是要注重市场经济“软”件的建设。例如，注重市场经济规则的建设，注重市场经济信用的建设，从而形成现代市场经济。可以说，没有现代市场经济作支撑，任何一个城市都不可能得以发展，例如一个没有市场经济信用的城市，其诚信理念极差，那么这个城市就必然会衰落。因此，我们要形成城市化的市场经济基础。