聶赫留道夫離開庫茲明斯克莊園，來到兩位姑媽的莊園（這是他從兩位姑媽手中繼承下來的遺產），他就是在這裏認識了卡秋莎。他也想對這裏的土地采取和庫茲明斯克的土地一樣的措施。此外他還想進一步了解一下卡秋莎過去的情況，了解一下他們兩人的孩子的情況，這孩子究竟死了沒有，如果死了，是怎麽死的。他來到巴諾沃時正是早晨，當他的馬車駛進院子，一個突出的感覺就是房舍已經破舊不堪，眼前一片荒涼、衰敗的景象。當年的綠色鐵皮屋頂由於多年沒刷油漆，現在已經生了鏽，變成褐紅色了，有幾塊鐵皮已經翹起，可能是被風暴掀起來的。房子周圍的牆上鑲的木板被人們揭走了很多，凡是因釘子鏽蝕而容易揭下來的木板都被揭走了。兩個門廊，前門廊和留給他印象最深的後門廊，都已經拆掉了，因為門廊上的木頭都已經腐朽，現在隻剩下橫梁了。有幾扇窗戶上的玻璃沒有了，釘上了木板。
管家住的房子、廚房和馬廄都己破舊不堪。隻有花園不僅沒有衰敗，而且還更加茂盛了，更加絢麗多彩了。現在正是百花盛開的時候，從圍牆外麵就可以看到盛開的櫻桃花、蘋果花和李花，它們宛若朵朵白雲。當做圍牆的丁香樹也開花了，和十四年前一樣，那時聶赫留道夫就是在這個丁香花叢中和十七歲的卡秋莎玩兒捉人遊戲，結果摔了一跤，讓蕁麻刺破了手。索菲婭姑媽當年在房前種了一棵落葉鬆，那時矮得像根橛子，可現在長成了大樹，已經成材了，枝條上長滿了柔軟、茂密、蓬鬆的綠色針葉。河水通過水磨流向低處，發出嘩嘩的聲音。河對岸的草地上有各種毛色的馬和牛在吃草。管家是一個教會學校沒有畢業的學生，他來到院子裏笑眯眯地迎接聶赫留道夫，笑眯眯地請聶赫留道夫到賬房去，然後笑眯眯地走到隔斷後麵去了，他的笑好像預示著將有什麽特殊的情況發生。從隔斷後麵傳出來嘀嘀咕咕的說話聲，說了一會兒，不說了。馬車夫收下酒錢，趕著丁零當啷的馬車出了院子，院子裏又安靜下來。沒多一會兒，一個穿繡花襯衫的姑娘赤著腳從窗前跑過，姑娘身後跟著一個男人，也從窗前跑過，他那厚底靴上的鐵釘踏在堅實的小路上，發出啪嗒啪嗒的聲音。